Question 1

Wie kann ich meine Immobilie bewerten lassen?

Accepted Answer

Hierzu gibt es mehrere Varianten. Sollten Sie sich in Streitigkeiten über den Wert der Immobilie befinden (Erbengemeinschaft, Scheidung etc.), so raten wir unbedingt zur Bewertung durch einen Sachverständigen / Gutachter.

Falls es zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung kommt, muss dieser ein gerichtlich vereidigter Gutachter sein. Bei einem normalen Verkauf sollten Sie die Bewertung durch einen erfahrenen Immobilienmakler durchführen lassen.

Eine Online-Bewertung kann nur zu einer groben Einschätzung dienen, eine Vorort-Besichtigung ist in jedem Fall erforderlich.

Question 2

Das Problem der Online-Immobilien-Bewertung

Accepted Answer

Eine online Immobilienbewertung dauert meist nur ca. drei Minuten. Sie geben einige Parameter ein und erhalten sofort einen Verkaufspreis bzw. eine Verkaufspreisspanne. Problem: der angegebene Verkaufspreis ist nur ein theoretischer Wert und kann über 25% vom tatsächlichen Wert abweichen.

Die Immobilienportale sitzen auf Unmengen von Daten, die sie natürlich nutzen. Es werden also die Durchschnittspreise aller ähnlichen Immobilien verwendet, die in den letzten Jahren in Ihrer Nähe verkauft wurden (Vergleichswertverfahren).

Der aktuelle Zustand, ein Sanierungs- oder Modernisierungsstau und viele andere Faktoren, die den Preis der Immobilie bestimmen, können gar nicht berücksichtigt werden.

Erschwerend kommt hinzu, dass lediglich die Anbietungspreise der vergleichenden Immobilien herangezogen werden und nicht die Endpreise, zu den die Immobilien letztlich verkauft wurden.

Question 3

Ich habe im Internet Daten eingegeben, um meine Immobilie zu bewerten. Warum erhalte ich jetzt Anrufe von fremden Maklern?

Accepted Answer

Sie sind auf einem sogenannten Makler-Vergleichsportal gelandet.

Nachdem Sie die Daten Ihrer Immobilie eingegeben haben, haben Sie auch Ihre Kontaktdaten hinterlassen. Dieser sogenannte „Lead“ wird von den Portalbetreibern an Makler verkauft.

Die häufig getroffene Aussage, Sie an den „besten“ Makler zu vermitteln ist schlicht und ergreifend nicht richtig. Nicht der beste Makler wird Sie anrufen, sondern die, die für die Vermittlung bezahlt haben.

Question 4

Wie läuft eine Bewertung ab?

Accepted Answer

Ein Sachverständiger oder seriöser Makler werden nie eine endgültige Verkaufspreisabschätzung abgeben, ohne die Immobilie ausgiebig persönlich begutachtet zu haben.

Je nach Größe und Zustand kann ein Vorort-Termin zwischen einer und drei Stunden oder sogar länger dauern. Hinzukommt die Sichtung und Analyse aller relevanten Unterlagen (Bauakten, Genehmigungen, Pläne und Skizzen usw.).

Wenn Sie diese nicht vollständig zur Hand haben, müssen Gutachter oder Makler diese bei den zuständigen Bauämtern einsehen, wozu sie von Ihnen eine Vollmacht benötigen.

Seien Sie vorsichtig bei einem Immobilienmakler, der Ihnen nach kurzer Besichtigung und ohne Akteneinsicht einen exakten Verkaufspreis nennt.

Question 5

Wie hoch sind die Kosten für eine Bewertung?

Accepted Answer

In der Regel ist die Bewertung durch einen Immobilienmakler kostenlos.

Bei einem Sachverständigen variieren die Kosten. Es gibt die Möglichkeit pauschal oder nach Aufwand zu berechnen. Bitte erkundigen Sie sich bereits vor dem Termin, welche Kosten auf Sie zukommen.

Question 6

Wie erkenne ich einen guten Immobilienmakler?

Accepted Answer

Diese Frage ist schwer zu beantworten, da hierfür leider immer noch keine einheitlichen Kriterien existieren. Nachfolgend einige Punkte, die Sie vorab recherchieren können und/oder die Sie in einem persönlichen Gespräch abfragen sollten.

✓Hat die Maklerin oder der Makler eine abgeschlossene Ausbildung / Konzession?
✓Hat sie/er Zusatzqualifikationen und weitere Fortbildungen absolviert?
✓Wie lange hat sie/er Berufserfahrung?
✓Gibt es Referenzen?
✓Wie groß ist der aktuelle Immobilienbestand bei Verkauf und Vermietung?
✓Wie viele potenzielle Käufer sind in der Datenbank gelistet?
✓Über welche Kanäle wird die Immobilie vermarktet?
✓Wie wird das Unternehmen im Internet bewertet?
✓Wie ist die Anmutung des Internetauftritts (Homepage)?
✓Wie werden die Angebote in den Immobiliendatenbaken präsentiert? Sind die Texte aussagefähig, wie ist die Qualität der Fotos, werden Grundrisse im Original und damit zumeist qualitativ minderwertig eingestellt oder werden die Grundrisse nachbearbeitet?

Es ist selbstverständlich, dass diese Aufzählung nicht vollständig sein kann, aber man sollte zumindest misstrauisch werden, wenn der Großteil der Fragen negativ beantwortet wird.

Question 7

Auf was muss ich bei der Beauftragung eines Maklers achten?

Accepted Answer

Ein Maklervertrag sollte immer schriftlich geschlossen werden, die Laufzeit beträgt in der Regel maximal sechs Monate bei einem Alleinauftrag, aber auch ein schlichter Maklervertrag ist auch unbefristet möglich.

Damit es im Nachhinein nicht zu Missverständnissen kommt, sollte auch die Höhe der Provision schriftlich vereinbart werden. Für den Provisionsanspruch des Maklers (s.u.) gilt, dass seine „Aktivitäten ursächlich für das Zustandekommen des Verkaufs waren“.

Da in der Regel nur mit einem Makler ein Vertrag abgeschlossen wird (s.u.), ist nach Abschluss, hier gilt auch das vierzehntägige Widerspruchrecht, ein Verkauf unter Ausschluss des Maklers zwar möglich, trotzdem bleibt aber sein Provisionsanspruch bestehen.

Question 8

Welche Kosten fallen bei der Beauftragung eines Maklers an?

Accepted Answer

In Österreich zahlen Verkäufer und Käufer jeweils 3,6% (inkl. MwSt.) des Verkaufspreises.

Die Kosten fallen nur bei erfolgreicher Verkaufsvermittlung an, Anzahlungen auf die Provision sollten nie geleistet werden.

Einige Makler bieten mittlerweile bestimmte Dienstleistungen als eine Art Baukastensystem an. So bucht man z.B. separate Einzelleistungen wie eine Bewertung, Besichtigungstermine, Erstellung eines Kaufvertrages usw.

Hiervon ist eindeutig abzuraten. Nur wenn alle Leistungen professionell durchgeführt werden, ist ein sehr guter Marktpreis erzielbar.

Es ist davon auszugehen, dass sich dieses System nicht durchsetzen wird.

Question 9

Habe ich sonstige Kosten?

Accepted Answer

Weitere Kosten entstehen für den Verkäufer nur, wenn im Grundbuch noch Löschungen vorgenommen werden müssen (Grundschuld, eingetragenes Wohnrecht etc.) sowie ggfs. eine Immobilienertragssteuer.

Deren Höhe ist von verschiedenen Faktoren abhängig. Ein Immobililenmakler erklärt Ihnen das selbstverständlich im Detail.

Question 10

Warum kann ich nicht mehrere Makler beauftragen?

Accepted Answer

Sie können schon, nur ein seriöses Maklerunternehmen wird beim Verkauf einer privaten Immobilie in der Regel auf einem qualifizierten Alleinauftrag bestehen.

Bei Beauftragung mehrerer Unternehmen (Allgemeinauftrag), muss der Makler das Risiko in Kauf nehmen, am Ende keine Entlohnung zu erhalten, entsprechend wird er seine Leistung reduzieren.

Zudem haben die beauftragten Makler keinerlei Nachweispflicht gegenüber dem Verkäufer, was Ihre Aktivitäten anbelangt. Kontraproduktiv ist es auch, wenn dieselbe Immobilie im Internet mehrfach mit unterschiedlichen Texten und Fotos angeboten wird.

Das Angebot ist sozusagen „verbrannt“, da jeder potenzielle Käufer davon ausgehen muss, dass es sich um einen Notverkauf handelt. Allein bei Gewerbe-, Spezial-Immobilien oder Auslandsimmobilien ist es nicht unüblich, dass mehrere Makler involviert sind.

Question 11

Muss ich bekannte Schäden oder Mängel meiner Immobilie angeben?

Accepted Answer

Unbedingt! Zwar werden erfahrene Sachverständige oder Makler diese in der Regel selbst erkennen und werden auch fehlende Bauunterlagen und Genehmigungen bemängeln.

Trotzdem kann eine Immobilie Schwachstellen besitzen, die nur der Bewohner kennen kann. Ein Beispiel: die Heizungsanlage ist defekt, was bei einer Besichtigung während der Sommermonate naturgemäß nicht auffällt.

Es wäre jedoch fatal, diesen Mangel unerwähnt zu lassen, denn der künftige Eigentümer muss davon ausgehen, dass die Heizung funktioniert.

Es empfiehlt sich daher, Schäden an der Immobilie in der Regel im Notarvertrag aufzuführen. Falls sich später herausstellt, dass erhebliche Mängel verschwiegen wurden, kann entweder ein Teil des Kaufpreises zurückverlangt oder der gesamte Verkauf rückabgewickelt werden.

Dieser Gefahr sollte sich kein Verkäufer aussetzen.

Question 12

Muss ich meine Immobilie vor dem Verkauf noch herrichten?

Accepted Answer

Falls möglich, sollte das geschehen. Es muss jedoch unterschieden werden, ob die Immobilie noch bewohnt wird oder leer steht. In beiden Fällen ist es sinnvoll, bestehende Mängel wie bspw. die defekte Heizungsanlage oder Schäden am Dach zumindest reparieren zu lassen.

Der mögliche Aufwand im Verhältnis zum möglichen Ertrag kann Ihnen ein erfahrener Immobilienmakler relativ exakt ausrechnen. Was bei einer bewohnten Immobilie unmöglich ist, nämlich das Mobiliar zu entfernen, sollte bei einer unbewohnten Immobilie unbedingt erfolgen.

Beispiel: geerbte Immobilien. Die Einrichtung eines Hauses, welches fünfzig Jahre lang bewohnt wurde, wirkt auf potenzielle Kaufinteressenten zumeist abschreckend, da sie sich nicht mit der nostalgischen Aura identifizieren können.

Neben der Entfernung aller Einrichtungsgegenstände wären daher auch weitere Maßnahmen nützlich. Ein Estrich wirkt neutraler als ein alter brauner Teppichboden, eine weiße Wand freundlicher als eine Blümchentapete aus den Siebzigern.

Jede Maßnahme, die die Immobilie neutraler wirken lässt, wirkt sich häufig positiv auf den Verkaufspreis aus. In manchen Fällen lohnt es sich auch, die Immobilie durch ein Home-Staging – Unternehmen herrichten oder gar möblieren zu lassen.

Question 13

Mein Nachbar soll nicht wissen, dass ich mein Haus verkaufe. Was ist da zu tun?

Accepted Answer

Größere Maklerunternehmen haben für jeden Immobilientypus einen ausgewählten Kundenkreis in ihren Datenbanken. Für unser Haus gilt beispielsweise, dass wir über 60 % aller Immobilien an diese Kunden verkaufen, ohne dass die Immobilie jemals in Immobilienscout oder Immowelt eingestellt worden wäre.

Auch über virtuelle Innenbesichtigungen lässt sich eine Immobilie diskret vermarkten. Fragen Sie nach, welche Maßnahmen das Maklerunternehmen unternimmt, um Ihren Wunsch nach Diskretion zu gewährleisten.

Question 14

Sollte ich als Verkäufer bei den Besichtigungen anwesend sein?

Accepted Answer

Unser Rat ist: wenn es sich vermeiden lässt, besser nicht.

Sie sollten dem besichtigenden Makler vertrauen, er kennt Ihre Immobilie und hat die Erfahrung, den „richtigen Ton“ zu treffen. Da der Verkauf einer Immobilie für den Eigentümer häufig eine emotionale Angelegenheit ist, wird der Interessent in manchen Fällen entweder mit der dreistündigen Historie der Immobilie und all ihrer Bewohner „unterhalten“ oder es schlägt ihm „Feindschaft“ entgegen.

Hier gilt: vor allem negative Emotionen haben verkäuferseitig bei einer Besichtigung nichts verloren.

Question 15

Wie vermeide ich Besichtigungstourismus?

Accepted Answer

Diese Frage stellt sich in der Regel nur bei Luxusimmobilien in begehrten Lagen.

Vorabrecherchen und nötigenfalls die Vorlage einer Vermögensbestätigung begrenzen das Risiko gegen null. Ein erfahrener Immobilienmakler weiß, wie Besichtigungstourismus vermieden werden kann.

Question 16

Ein Käufer ist gefunden, wer erstellt den Notarvertrag?

Accepted Answer

In der Regel stellt der Makler alle relevanten Daten und Informationen zusammen, hieraus erstellt der Notar den Kaufvertrag.

Dort sind auch Vereinbarungen wie zum Beispiel Auszug und Einzug, die Übernahme von Gerätschaften usw. geregelt. Ein Entwurf wird dann an Käufer, Verkäufer und zur Gegenprüfung an den bearbeitenden Makler gesendet.

Finden alle Angaben und sonstigen besprochenen Regelungen die Zustimmung der Beteiligten, erfolgt der Notartermin.

Verkäufer und Käufer sollten persönlich anwesend sein oder können sich mit einer Vollmacht vertreten lassen. Der Notar ist gesetzlich verpflichtet, den gesamten Vertrag den Anwesenden vorzulesen.

Der Käufer hat das Recht, einen Notar seines Vertrauens auszuwählen, im Gegenzug muss er die Kosten des Notarvertrags (ca. 1,5 % des Kaufpreises) übernehmen.

Question 17

Wann erhalte ich den Verkaufspreis und ab wann ist der Verkauf formal vollzogen?

Accepted Answer

Grundsätzlich ist es so, dass der Verkauf formal vollzogen ist, wenn der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen wurde. Dann erhält der Verkäufer den Verkaufspreis (evtl. Immobilien - Ertragssteuer und Darlehnskosten etc. werden vorher abgezogen).

Der Notar / Rechtsanwalt beaufsichtigt, dass zuvor alle Voraussetzungen erfüllt sind (Vorliegen der Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts, Löschungsbewilligung der Bank etc.) und der Kaufpreis bezahlt wurde.

Ab der Übergabe, die gewöhnlich nach Einlangen des vollständigen Kaufpreises plus Nebenkosten auf dem Treuhandkonto sowie der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages erfolgt, gehen dann Nutzen und Lasten der Immobilie auf den Käufer über.

Die Eintragung in das Grundbuch erfolgt normalerweise in einer Zeitspanne zwischen frei und acht Wochen nach der Unterschrift beim Notar.

Über Harald Grassler

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